Miet- und Pachteinkünfte zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (V+V), sofern sie keiner anderen Einkunftsart zugeordnet werden können (§ 21 Abs. 3 EStG).
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) umfassen Einnahmen, die durch die Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen erzielt werden. Dazu gehören insbesondere Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile sowie Schiffe, die in einem Schiffsregister eingetragen sind. Außerdem zählen dazu Rechte, die den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches für Grundstücke unterliegen (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
Schiffe werden dieser Kategorie zugeordnet, da sie – ähnlich wie Grundstücke – in ein öffentliches Register, das sogenannte Schiffsregister, eingetragen werden.
Sachinbegriffe
Zu dieser Einkunftsart zählt auch die Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen (§ 21 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Sachinbegriffe beziehen sich auf eine Zusammenstellung mehrerer beweglicher
Wirtschaftsgüter, die einem gemeinsamen wirtschaftlichen Zweck dienen und zur
Gebrauchs- oder Nutzungsüberlassung bereitgestellt werden, wie beispielsweise
die Praxiseinrichtung eines Arztes.
Überlassung von Rechten
Einnahmen aus der befristeten Überlassung von Rechten – insbesondere urheberrechtlich geschützten schriftstellerischen, künstlerischen oder gewerblichen Werken, gewerblichen Erfahrungen sowie ähnlichen Leistungen – zählen gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 3 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Mietzinsforderungen
Wie bereits erwähnt, haben andere Einkunftsarten Vorrang vor den Regelungen des § 21 EStG. Ein selbstständiger Erfinder, der seine eigene Erfindung zur Nutzung überlässt, erzielt entweder Einkünfte aus selbstständiger Arbeit oder – wenn dies im Rahmen eines Gewerbebetriebs erfolgt – Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Einkünfte gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 3 EStG liegen hingegen vor, wenn die Erfindung nicht vom Erfinder selbst, sondern beispielsweise von einer Privatperson erworben und zur Nutzung überlassen wird.
Ein weiteres Beispiel: Veräußert ein Hauseigentümer ein bebautes Grundstück und tritt dabei seine ausstehende Mietzinsforderung an den Käufer ab, während dieser zusätzlich zum Grundstückspreis auch die abgetretene Forderung bezahlt, wird dieser Betrag beim Verkäufer den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung hinzugerechnet. Beim Käufer hingegen darf dieser Betrag bei Eingang der Zahlung nicht mehr als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung gewertet werden.
Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen sämtliche Geld- und Sachleistungen, die als Gegenleistung für die Überlassung von Gebrauch und Nutzung erbracht werden. Dazu gehören auch Mietvorauszahlungen sowie Einnahmen aus zusätzlichen Leistungen, wie beispielsweise Umlagen für Wasserkosten, Flurbeleuchtung, Grundsteuer oder Treppenhausreinigung.